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改革綻新輝丨文旅資管：在改革實(shí)踐中創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式
湖北文旅集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“文旅資管”或“公司”）作為湖北文旅集團(tuán)深化國(guó)資國(guó)企改革的產(chǎn)物，自2022年3月成立以來(lái)，圍繞“四平臺(tái)兩中心”戰(zhàn)略定位，在盤(pán)活存量資產(chǎn)、做優(yōu)增量資產(chǎn)、做大資產(chǎn)總量方面取得顯著成效。
盤(pán)活存量的主要思路
面對(duì)分布在14個(gè)城市、涵蓋景區(qū)、酒店、地產(chǎn)等多領(lǐng)域的57億元在管資產(chǎn)，公司創(chuàng)新實(shí)施“一類一策”差異化運(yùn)營(yíng)策略。
創(chuàng)新資產(chǎn)分類管理機(jī)制。針對(duì)不同資產(chǎn)類型，建立了包括資產(chǎn)流動(dòng)性、潛在價(jià)值、遺留問(wèn)題復(fù)雜度、資本運(yùn)作空間、主責(zé)主業(yè)相關(guān)度等內(nèi)容的五維評(píng)估體系，實(shí)施差異化盤(pán)活策略。目前主要采取主動(dòng)退出、改造投入運(yùn)營(yíng)、租售并舉、資產(chǎn)證券化等路徑實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活。
典型案例實(shí)踐。武漢廣八路酒店項(xiàng)目，創(chuàng)新采用“邊訴邊談”處置策略，一個(gè)月內(nèi)促成法院判決賠償額降低50%，通過(guò)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議》對(duì)賭機(jī)制化解資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)前遺留的“控股不控權(quán)”頑疾，最終以5600萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)完全退出，確保了國(guó)有資產(chǎn)保值。國(guó)賓頤養(yǎng)中心項(xiàng)目，突破傳統(tǒng)思維盤(pán)活閑置資產(chǎn)，采用“國(guó)有資產(chǎn)+民營(yíng)運(yùn)營(yíng)”混改模式，與康悅集團(tuán)成立合資公司，形成“股權(quán)分紅+租金”雙收益渠道。珞珈國(guó)際項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)年租金超1000萬(wàn)元后，啟動(dòng)7億元CMBS發(fā)行。
資產(chǎn)接收原則。總結(jié)出“兩性”資產(chǎn)接收原則：一是相關(guān)性原則，嚴(yán)格界定接收邊界；二是主體性原則，明確交接雙方權(quán)責(zé)邊界，確保改革進(jìn)程規(guī)范有序。
做優(yōu)增量的經(jīng)驗(yàn)做法
公司以市場(chǎng)化機(jī)制破解發(fā)展難題，在鄂西北某文旅小鎮(zhèn)收購(gòu)案例中，創(chuàng)新實(shí)施“運(yùn)營(yíng)前置”投資邏輯。
優(yōu)質(zhì)標(biāo)的篩選標(biāo)準(zhǔn)。形成六個(gè)核心要素評(píng)估體系：資產(chǎn)權(quán)屬清晰、債權(quán)債務(wù)關(guān)系清晰、資產(chǎn)價(jià)格折扣率高、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)、具有資產(chǎn)證券化特性、符合集團(tuán)主業(yè)。
運(yùn)營(yíng)前置思維。通過(guò)運(yùn)營(yíng)前置的現(xiàn)金流折現(xiàn)估值模型進(jìn)行科學(xué)定價(jià)，最終以凈資產(chǎn)29%的折扣率達(dá)成交易。項(xiàng)目配備五星級(jí)酒店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，與集團(tuán)已有景區(qū)形成區(qū)域聯(lián)動(dòng)。
投資管理經(jīng)驗(yàn)。文旅資管始終聚焦湖北文旅集團(tuán)三大主業(yè)布局，主動(dòng)把握市場(chǎng)機(jī)遇，在實(shí)踐中總結(jié)出資產(chǎn)投資的“三要三不要”原則：“三要”即要堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)決策、善用政策破局、明確權(quán)責(zé)邊界；“三不要”即不要盲目報(bào)價(jià)、不要忽視投運(yùn)設(shè)計(jì)、不要單邊施壓。
資本運(yùn)作的創(chuàng)新實(shí)踐
通過(guò)資本協(xié)同打造立體化生態(tài)，建立“接收-盤(pán)活-增值-退出”資產(chǎn)全周期管理體系，重點(diǎn)提升資產(chǎn)證券化率、不良資產(chǎn)增值率、戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)配置占比等核心指標(biāo)。
不良資產(chǎn)投資。形成從“收益權(quán)轉(zhuǎn)讓”到“共同收處”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變，已投3個(gè)項(xiàng)目綜合收益率達(dá)12.92%，儲(chǔ)備項(xiàng)目26個(gè)，底層資產(chǎn)超100億元。
股權(quán)投資布局。深入?yún)⑴c低空經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)、生命健康等戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)謀劃布局，構(gòu)建動(dòng)態(tài)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，篩選產(chǎn)業(yè)鏈條內(nèi)龍頭企業(yè)進(jìn)行投資合作。
資本市場(chǎng)運(yùn)作。強(qiáng)化與頭部券商合作，挖掘一級(jí)半市場(chǎng)機(jī)會(huì)，目前已完成某上市企業(yè)定增評(píng)審，探索可轉(zhuǎn)債等業(yè)務(wù)。
文旅資管將繼續(xù)深化“產(chǎn)業(yè)+資本”的雙輪驅(qū)動(dòng)，重點(diǎn)在三個(gè)方面發(fā)力：一是強(qiáng)化資產(chǎn)證券化運(yùn)作，推動(dòng)CMBS等創(chuàng)新工具落地；二是完善全生命周期資產(chǎn)管理體系；三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制建設(shè)。通過(guò)改革創(chuàng)新實(shí)踐，為湖北文旅集團(tuán)事業(yè)發(fā)展積聚新動(dòng)能，貢獻(xiàn)新力量。